格式合同、70年产权、民宿、小区公共收益……快看，刚刚通过的《民法典》是这样规定的

5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律自2021年1月1日起施行。《民法典（草案）》作为新中国首部以法典命名的法律，是目前最长的、拥有法律条文最多的法律，集各种规则之大成。这是我国首部以法典命名的法律，具有里程碑意义。

有人或许会问，这部法典到底是什么？有什么作用？

首先，这是我国首部以法典命名的法律，具有里程碑意义。

其次，《民法典（草案）》被誉为“社会生活百科全书”，共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。而在《民法典（草案）》通过后，过去一些民事单行法律，如民法通则、民法总则、合同法、物权法、侵权责任法、婚姻法，等等，这些法律都将被废止，经过修订编入这一部法典里。

简单地来说，一个人从摇篮到坟墓之间所遇到的事情都会和民法典息息相关，民法典里面的很多条款是教你在民事生活中，如何去处理人与人之间的相互关系，处理与家庭之间的相互关系，它里面有大量的行为规范，教你该做什么。

不过，众所周知，重庆房市作为重庆地产界的资深大号，向来最关注的还是关于房子的那些事儿，今天，我们就来通俗地解读一下在这部《民法典（草案）》里那些和房子有关的法律条款。

【当你买房时】

遭遇合同格式陷阱

草案：不提醒可当做不存在

在买房的时候，由于合同模版往往是开发商提供，并且上面设置了很多条款，对于不精通合同条款规定的购房者来说最多只能核对下户型面积、价格、物业费等等，对于其他的条款就顾不上细看，但是一旦产生纠纷，购房者才会发现其中的某些“陷阱”。

比如开发商将格式条款方式预先将法定赔偿标准降低为已付房款的1%，明显减轻了出卖人自身的责任，也限制了买受人请求赔偿的权利，还有将所有广告及宣传资料等都不作为合同内容，明明宣传时小区里面花团锦簇，实际交房时摆颗假树的事情也时有发生，购房者一去维权开发商往往就用“已签订的合同条款”来推卸责任，乍一看很有原则，大家都按合同办事，但实际上就是欺负购房者没有法务部，开发商有钱养着专门的法律人才来打官司，购房者交了钱就成了弱势群体，又缺乏组织能力和法律能力去应对，于是拖久了也就不了了之。

不过，对此，《民法典（草案）》就对瑕疵格式条款给予了进一步的规制和强化。《民法典（草案）》第496条第2款，在原《合同法》第39条的基础上进一步规定“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

对此，北京盈科（重庆）律师事务所合伙人徐中亮律师解读，该条款的实质是对格式条款合同的提供方与相对人的权利义务进行了再平衡，加重了提供方的责任，如果格式条款合同提供方没有提示和说明有重大利害关系的条款，那么就视为该格式条款未订入合同，突显了对市场交易弱势主体一方利益的保护。

【当你买了房子之后】

草案明确：70年产权自动续期

购房者可能会注意到，在拿到自己的不动产权证时，上面有一栏写着“国有建设用地使用权20XX年X月X日起20XX年X月X日止”，众所周知，我国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有40-70年不等的使用权。

虽说建筑设计寿命多数只有50年，很多房子可能三四年就已严重老化，撑不到70年产权的大限，似乎产权续期问题无关紧要。事实上，房子虽然不断老化不断折价，但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。

不过好在，如今《民法典（草案）》里已经明确，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

也就是说，当你买的房子70年土地使用权到期后，你可以继续使用，不过至于是否需要缴费以及如何缴费等问题，还有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规进一步细化明确。

这条消息解开了记者身边不少人的心结，市民张阿姨告诉记者，她买的房子土地使用年限只有50年，一直都在担心50年后到期了该怎么办，现在可以自动续期就不用担心太多了，“至于房子到时候该怎么去处理，那可能就是我儿子去考虑的事情咯。”

【当你房子抵押出去时】

草案：“抵押不破租赁”也要看情况而定

在现实生活中，房屋租赁与房屋抵押会经常一并存在，比如这个案例。

2016年7月，周某和刘某将共有房屋出租给了王某，租期20年。后两人因融资需要又向四川成都一家银行借款150万元，并约定以二人名下的该房产进行抵押。现由于周某和刘某没有正常履行还款，银行将二人诉至法院。上述房产被司法拍卖后，在交付给买受人的过程中，承租人王某提出异议，认为“抵押不破租赁”，要求中止强制执行。

近日，西南政法大学民商法学院副院长、教授张力对此案例进行过分析，他认为，“实践中房屋租赁与房屋抵押会经常并发性的存在，针对这种情形，我们《物权法》中所规定的处理手段是要根据房屋租赁与房屋抵押成立的先后时间进行判断。”张力表示，如房屋已经先租赁，即使后面将房屋抵押，此时房屋上的抵押权不能影响租赁。但当房屋先被抵押，后再出租时，则此时房屋上的抵押权要影响房屋出租中承租人的利益。

不过，在上述案例里面，如果真的按照租期满才能交付房屋，对于抵押权人的利益保护上明显存在不公平，所以，《民法典·物权编》第405条适时地根据实际情况进行了规则的改进，即要求“押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系才不受该抵押权的影响”。

也就是说，租户王某要在房屋抵押之前住进去，实质上确定了租赁关系才能不受抵押权的影响，从而避免影响抵押权人的利益。

【当你住在小区时】

前面说了很多关于房屋买卖、抵押出租等方面的问题，但是如果说你买了房是拿来自住的，难免也会遇到很多其他问题，比如小区有人开民宿人员混杂，在一楼开餐馆油烟大，小区广告收益到底属于谁，遭遇高空抛物该怎么办等等，对于这些，《民法典》又是怎么规定的呢？

1、想要住改商？草案：利害关系者可一票否决

小区有人开民宿，甚至还有人住改商，把房子打通开餐馆？不要觉得这些事情不可能发生，实际上，不少小区都曾发生过这些问题，不过之前《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

但是，有利害关系业主的意见往往都是“少数服从多数”，不过，以后想要住改商可没有那么简单，西南政法大学民商法学院副院长、教授张力告诉上游新闻记者，此次《民法典·物权编》（草案）对《物权法》的条文进行了修改，如第279条明确规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的, 应当经有利害关系的业主一致同意。”

其中，“一致”非常重要，这就意味着，有利害关系的业主拥有了一票否决权，不再是“少数服从多数”，更有利于保护相关业主居住品质与房屋价值。

2、广告收益分配到底属于谁？草案：部分收益业主共有

我们经常会在小区车库入口、电梯轿厢、房屋外墙上看到一些广告牌，但是，这些广告公司支付的广告费到哪里去了，有多少钱却罕有人知，比如南岸骏逸天下小区业主们就曾向重庆房市爆料，这几年很少看到小区收益公示，小区虽然成立了业委会，但是管理混乱，而且对物业监管不作为，特别是最近公示的账目却只有支出没有收入，钱去哪儿了不得而知，小区业主非常气愤，去年12月底已经公示罢免部分业委会成员。

为了加强对业主权利的保护，如今《民法典·物权编》（草案）第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当属于业主共有。

对此，西南政法大学民商法学院副院长、教授张力表示，日后物业公司利用小区外墙或电梯张贴广告等利用共有部分从事经营活动行为不仅须经业主同意，由业主共同决定，而且该广告收入为利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。

3、悬在城市上空的痛——“高空抛物”入刑

近些年，高空抛物被称为“悬在城市上空的痛”，以往高空抛物存在最大的难点就是违法成本低、寻找抛物者难、维权难，曾经全国高空抛物第一案就发生在重庆学田湾，赔偿都拖了十几年，而近期江北某小区男子又从21楼扔下三块瓷砖，所幸没有人员伤亡，如今该男子已被刑拘。

西南政法大学民商法学院教授、中国法学会民法典侵权责任编课题组成员侯国跃近日向上游新闻记者表示，相较于现行的《侵权责任法》第八十七条，民法典草案中的不明抛掷物、坠落物损害责任规则存在五点变化。

第一，将拒绝高空抛物明定为一种法律义务；

第二，增加了“由侵权人依法承担侵权责任”的规定；

第三，增加“有关机关应当依法及时调查，查清责任人”的规定；

第四，增加“可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿”的规定；

第五，增加“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担履行安全保障义务的侵权责任”的规定。

而记者了解到，除了上述情况之外，对于在居住过程中遇到的一些其他问题《民法典》也有了更加详细的法律规定。比如物业有权配合政府进行疫情防控、规定“居住权”这一新型用益物权、规定紧急情况下使用维修资金的特别程序、规定物业服务合同，规定物业不得断电停水催交物业费、小区收益要公开、物业交接时老物业要妥善交接，不能“赖着不走”等等。

其实，无论是买房、卖房、租房还是住房，事实上，在关于房子的那些话题里，还有很多新老问题都要依靠《民法典》来解决。不过，值得庆幸的是，《民法典》的一致通过，意味着人民的呼声得到了及时回应，法律更加完善，未来，相信随着法制社会建设地不断推进，不仅仅是在房地产，而是在各行各业都能有理可循，有法可依，人民的生活更加安稳。