第一服务的规模命题：3年内收并购面积3到5千万方

 3月份，迎来港股上市公司递交年度成绩单的高峰期。于22日晚间，第一服务公布了2020年度业绩。

数据显示，2020年，第一服务收益7.72亿元，同比增加23.5%；年内利润1.02亿元，同比增加21.5%；毛利约2.67亿元，同比增幅约22.9%；权益股东应占利润（撇除上市开支）约为1.13亿元，同比增幅约44.4%。

将这份成绩单放在当下处于风口上的物管行业中，第一服务虽多项录得超过两成的增长，但是相比同行更大幅度的增长，仍显得“不够抢眼”。

资本市场对于物管公司的喜爱程度也跃然纸上。3月23日港股开盘，近期披露成绩单的碧桂园服务、雅生活等头部物管公司股价均呈现上涨的趋势，分别录得最高涨幅12.5%、7.64%。

而第一服务高开低走，短暂上涨后开始下跌，最大跌幅达到9.35%，最终收跌4.32%至每股1.33港元。实际上，规模更大一点的远洋服务遇到了同样的情况，公布2020年度业绩次日（3月22日），其股价最大跌幅达7.88%，最后收跌3.84%至每股4.76港元。

显然，现阶段，摆在第一服务们面前的是一道“规模命题”。

规模命题

第一服务是去年房企分拆物业管理平台上市热潮中的一个幸运儿。

于2020年5月29日晚间，第一服务正式在港递交上市申请书，其为当代置业旗下物业公司，由当代置业总裁张鹏担任公司董事长兼非执行董事。在申请港股主板上市时，第一服务是当时规模较小的一家物业公司。

并且，第一服务由两家从新三板摘牌公司合并而成，即第一物业和第一人居。于2019年末，第一服务合约建筑面积业务版图涵盖中国19个省市的49个城市，在管建筑面积为1369万平方米，合约建筑面积2572.1万平米。

尽管规模不大，但是第一服务亦有扩大规模的野心。第一服务上市募集所得款项净额约4.85亿港元，其中将近50%将用于寻求战略或投资物业管理公司。

不过，完成上市之后，第一服务尚未有实质的收并购动作。2020年财报显示，第一服务目前仅用了30万元上市所得款项，用于一般业务运营。

规模增速上，于2020年末，第一服务在管总建筑面积约为1907.8万平方米，增加了538.8万平方米，增幅约39.4%；合约总建筑面积约为3725.4万平方米，增加了1153.3万平方米，增幅约45.1%。

同时收并购却未有动作，在管面积方面，新增规模主要来源于第三方开发商，占新增在管面积比例超过七成，为73.66%；合约面积方面，则“平分秋色”，当代置业及其关联方对比第三方为48:52。

整体来看，第一服务第三方占比均有提升，在管面积、合约面积对应占比分别增加14.14个百分点至37.72%，增加4.36个百分点至42.26%。

此番扩张路径，也在说明第一服务在尽量减少对当代置业的依赖。

关注第一服务的规模增长情况的，还包括众多投资者。一位参与第一服务投资会的投资者告诉观点地产新媒体，今年第一服务市场拓展团队将达到60人，主要针对华东、华南、西北等重点区域市场进行拓展，并且设置了激励政策，市场拓展和收并购的比例在2%至4%。

上述投资者进一步透露：“从介绍来看，第一服务未来3年内并购方面可以带来3到5千万方管理面积，现在跟进的项目单年累计收入在15-20亿元，项目面积在8500万平方米左右。今年打算从标的中甄选出2到3家，完成收并购。”

毛利率之辩

事实上，第一服务的收并购动作于今年初已经“跃跃欲试”。

财报显示，于3月10日，第一服务以代价9320万元收购大连亚航物业管理有限公司80%股权。目标公司在辽宁、天津、四川、北京、陕西、湖南及湖北等地管理约150个物业管理项目，在管总建筑面积约为1900万平方米。

当头部物管公司在谈“大物管”、谈市值的时候，小型物管公司该谈论什么？或许，这是一个问题。

抛开规模，还能谈盈利能力。一位分析人士曾向观点地产新媒体表示，分拆上市的物业公司要获得资本市场认可，一个是从规模驱使，另一个是从利润驱使，找到新的利润增长点。

从账面上看，2020年，第一服务核心数据一片向好，收益增幅23.5%、利润增幅21.5%、毛利增幅22.9%、权益股东应占利润（撇除上市开支）增幅约44.4%，但是回归到产业毛利率上，却出现微跌。

2020年，第一服务整体毛利率出现小幅度下滑，由2019年的34.8%减少至2020年同期的34.6%，下降0.2个百分点。对此，第一服务在公告称，下降主要是绿色人居解决方案及增值服务的毛利率减少所致，同时物业管理服务的毛利率增加也遭到部分抵销。

具体到各个业务项目上，2020年，第一服务物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务收益分别录得3.22亿元、1.93亿元、2.58亿元，同比均有所增长，分别为17.9%、28.37%、30.61%。

绿色人居解决方案、增值服务两个业务项目收益虽增幅接近或超过30%，但是在毛利率上均有所下滑，对应毛利率分别由2019年的34.3%降至33.8%，及由2019年的46.3%降至44.9%。第一服务称，主要是建设若干拥有相对较低毛利的大型项目和公共区域租赁服务及协销服务所得收益因新冠疫情爆发而减少。

物业管理服务的毛利率由2019年的26.8%增加至27%。第一服务称，增长系经营效率因项目管理及内部监控程序完善而提升，及2020年有利的政府税务政策令公司成本有所减少。

事实上，上市物管公司业务线中，增值服务才是投资者关注的聚焦，因为这是体现公司盈利能力的核心要素，而物业管理服务是公司稳定现金流的保证。碧桂园服务、恒大物业等头部房企增值服务毛利率均超过60%，物业管理服务毛利率基本与整体毛利率持平，或稍低。

如何提高增值服务的“赚钱能力”，也是第一服务需要考量的另一个命题。